Hồi năm 2019, có một hợp đồng một căn chung cư 80m2 tại quận 7, báo giá trọn gói 350 triệu đồng. Khi nghiệm thu, tổng chi phí thực tế tăng vọt lên 470 triệu đồng, tôi lỗ gần 100 triệu chỉ do một sai lầm nhỏ ở khâu đo đạc phòng bếp. Nói thẳng, từ vụ đó tôi ngộ ra không ít bài học mà giờ đây tôi dùng cho mọi hợp đồng. Làm #keyword# không chỉ là nhìn bản vẽ rồi thi công, nó đòi hỏi cả một quá trình tính toán chi li đến từng centimet. Tại sao báo giá trọn gói của tôi thường tăng thêm 20-30% sau khi thi công Tôi nhìn lại 30 hợp đồng gần nhất thì có tới 27 cái tăng chi phí ngoài kế hoạch. Nguyên nhân số một là tường chung cư hiếm khi thẳng như trên bản vẽ. Tôi còn nhớ căn hộ tại Vinhomes Central Park, tường phòng khách lệch tới 4cm, thế là toàn bộ tủ bếp làm lại phần chân đế tốn thêm 12 triệu tiền gỗ và công. Chưa kể, hệ số hao hụt nguyên vật liệu ở chung cư cao tầng cao hơn nhà mặt đất rõ rệt. Vì thang máy nhỏ, giới hạn tải, tôi phải xẻ nhỏ tấm MFC thành nhiều mảnh rồi ráp lại tại công trình, tốn thêm 5 đến 7 phần trăm vật tư. Chưa kể đến vấn đề chủ nhà thay đổi thiết kế giữa chừng. Có một ông khách tại Landmark 81 đang làm phòng ngủ thì muốn đổi từ sồi tự nhiên sang óc chó, tiền chênh lệch cộng thêm tiền công tháo lên tới 40 triệu. Qua đó tôi hiểu một điều: bắt buộc ghi rõ trong hợp đồng rằng mọi thay đổi đều phát sinh phí theo bảng giá điều chỉnh. Tóm lại, chớ bao giờ tin vào con số báo giá nếu chưa khảo sát kỹ thực tế căn hộ. Cách tôi tách bạch phần 'thô' và phần 'tinh' để không ai phàn nàn về hợp đồng Sau vụ lỗ 100 triệu, tôi thay đổi hoàn toàn cách ký hợp đồng. Giờ đây, tôi tách rõ hợp đồng thành hai phần rõ ràng: phần thô bao gồm trần thạch cao, sơn tường, nền và phần hoàn thiện gồm tủ bếp, kệ, cửa. Mỗi hạng mục tôi ghi chi tiết từng chủng loại vật liệu, từng mức giá và tiến độ dự kiến. Lấy ví dụ, khi làm phần thô cho một căn hộ diện tích 75m2 tại quận 2, tôi ghi rõ bao nhiêu bao xi măng, bao nhiêu tấm thạch cao, kể cả loại sơn lót cũng ghi rõ nhãn hiệu cụ thể. Có lần, một chị khách ở quận 9 đang thi công dở muốn thay toàn bộ nền gạch từ loại 60x60 lên loại 80x80. Theo cách cũ, tôi sẽ tự chịu khoản chênh lệch khoảng 25 triệu. Nhưng nhờ hợp đồng tách bạch, tôi chỉ cần trích điều khoản về thay đổi vật liệu, tính lại giá cộng thêm vào 3 triệu tiền công tháo gỡ. Cô ấy không những không cằn nhằn mà còn thấy hợp lý vì mọi con số đều có căn cứ. Điều buồn cười là, kể từ đó, chị ấy giới thiệu tôi thêm 3 căn hộ trong cùng tòa chung cư. Kinh nghiệm của tôi đơn giản là: càng minh bạch bao nhiêu, càng ít tranh cãi bấy nhiêu. Những khoản phí ngầm ít ai nói khi thi công chung cư cao tầng Ngoài chi phí vật liệu lẫn nhân công, còn cả một núi khoản phí ngầm mà chủ nhà không lường trước. Đầu tiên là tiền bảo lãnh cho ban quản lý tòa nhà. Ở nhiều chung cư cao cấp, khoản này từ 5 đến 10 triệu, không hoàn lại nếu đội thi công vi phạm giờ giấc. Rồi phí vận hành thang máy theo giờ hành chính. Có những tòa chỉ cho phép vận chuyển vật tư từ 10 giờ đêm đến 6 giờ sáng, mà tiền này tính từng lượt, mỗi lượt 200-300 nghìn. https://thicongnoithat.vn/thi-cong-noi-that-chung-cu còn nhớ một lần phải bê toàn bộ gỗ MFC lên tầng 23 lúc 2 giờ đêm vì thang máy tải hàng hư giữa đường, tiền phát sinh 8 triệu tiền công bốc vác mà không dám nói với chủ nhà. Chưa dừng ở đó, còn phí xử lý bụi lọt sang căn hộ bên cạnh. Có một căn ở quận 4, bụi từ phòng tôi thi công bay qua khe cửa thông gió phủ bụi lên sofa nhà hàng xóm. Tôi phải trả 3 triệu tiền giặt thảm và vệ sinh cho gia đình kia mới xong chuyện. Nên tôi khuyên bất kỳ chủ nhà nào sắp làm nội thất nên hỏi tôi trước về mấy khoản phí này, để tránh bị sốc khi nhận bảng kê cuối kỳ. Làm thế nào để chủ nhà ở chung cư kiểm soát tôi mà không cần giám sát riêng Tôi nói thật, chẳng phải nhà thầu nào cũng làm ẩu, nhưng chủ nhà vẫn nên tự giám sát để bảo vệ quyền lợi của chính mình. Cách đơn giản nhất là lập checklist theo dõi tiến độ mỗi tuần. Tôi hay khuyên khách hàng của tôi chụp hình trước khi lấp ống nước và trước khi bít trần thạch cao, vì sau khi bít thì không thấy gì nữa. Có một anh kỹ sư tại quận 7 nhờ tôi làm căn hộ 90m2, anh ấy xài một ứng dụng quản lý công trình free tên là PlanGrid, anh chụp ảnh mỗi ngày và note lại từng vị trí ống nước, ống điện. Nhờ đó, khi tôi sơ ý đặt sai vị trí ổ cắm trong phòng ngủ, anh ấy phát hiện ngay trong ngày, tôi sửa lại chỉ mất 2 tiếng thay vì phải đục tường cả mảng nếu để qua mấy ngày. Anh ấy bảo nhờ cách làm này mà tiết kiệm được khoảng 50 triệu so với dự toán ban đầu, vì không phải sửa đi sửa lại mấy chỗ sai. Ngoài ra, tôi cũng luôn đề nghị chủ nhà ký bản cam kết phạt tiến độ nếu tôi giao hàng trễ quá 5 ngày so với thỏa thuận. Tôi không sợ bị phạt vì tôi biết mình làm đúng tiến độ, nhưng chính cái cam kết khiến cả tôi và chủ nhà đều nghiêm túc hơn. Cuối cùng, tôi muốn nói, làm nội thất chung cư không phải chuyện ngày một ngày hai, nó đòi hỏi sự tỉ mỉ của cả chủ nhà lẫn thợ thi công. Nếu bạn sắp làm, hãy hỏi tôi bất kỳ điều gì trước khi đặt bút ký, tôi sẵn lòng chia sẻ kinh nghiệm hơn 12 năm của tôi để bạn khỏi đi vào vết xe đổ như tôi từng trải qua.